ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

ITBI é o imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis. É pago pelo comprador, precisa estar recolhido para que a escritura seja lavrada, e costuma ser a maior despesa acessória de uma aquisição — em imóveis de alto valor, o número tem várias casas.

Quanto custa e quando é devido

As alíquotas são definidas por cada município e costumam ficar na faixa de 2% a 5%. Em uma compra de cinco milhões de reais, isso significa algo entre cem e duzentos e cinquenta mil reais — quantia que precisa estar prevista no orçamento da operação desde o início.

O fato gerador é a transmissão, e o momento em que o imposto se torna exigível é questão antiga: a orientação consolidada nos tribunais superiores é que ele é devido com o registro da transferência, e não com a assinatura do contrato. Na prática, os cartórios exigem o recolhimento para lavrar a escritura.

Há hipóteses de não incidência previstas na Constituição, entre elas a integralização de capital social com imóvel, com ressalvas conforme a atividade preponderante da sociedade. É matéria técnica e a análise, em operação relevante, é de advogado tributarista.

A base de cálculo é onde está a disputa

A prática consolidada de muitos municípios foi cobrar sobre o maior valor entre o da transação e um valor de referência definido pela própria prefeitura. O contribuinte declarava o preço e a prefeitura simplesmente arbitrava outro, maior.

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o tema em recurso repetitivo e fixou que a base de cálculo é o valor da transação declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade, e que o município não pode arbitrar previamente um valor de referência — para afastar o declarado, precisa instaurar processo administrativo próprio.

Na prática, nem todos os municípios se adaptaram, e a cobrança sobre valor de referência ainda acontece. Quando a diferença é relevante, vale a discussão, administrativa ou judicial, com apoio técnico. Em compra de alto valor, essa diferença paga muitas vezes o custo da consultoria.

O que entra no planejamento da compra

Some ao preço: ITBI, emolumentos da escritura, emolumentos do registro e, quando há financiamento, os custos de avaliação e de registro da garantia. É esse total que define o caixa necessário no fechamento.

Declarar valor menor na escritura para reduzir o ITBI é atalho que cria três problemas: risco de autuação, custo de aquisição menor registrado — o que aumenta o ganho de capital na revenda — e fragilidade de prova em caso de litígio. Troca economia pequena hoje por passivo maior depois.

Em permutas, dações e reorganizações societárias envolvendo imóveis, a incidência tem regras próprias e o desenho da operação muda o imposto devido. É exatamente o tipo de coisa que se resolve antes de assinar.

Perguntas frequentes sobre ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

Qual a alíquota do ITBI?

É definida por cada município e costuma ficar entre 2% e 5% sobre a base de cálculo. Em uma compra de cinco milhões de reais, isso representa de cem a duzentos e cinquenta mil reais, que precisam estar previstos no caixa do fechamento.

O ITBI é calculado sobre o valor da venda ou sobre o valor venal?

Em 2022 o Superior Tribunal de Justiça fixou, em recurso repetitivo, que a base é o valor da transação declarado pelo contribuinte, com presunção de veracidade, e que o município não pode arbitrar previamente um valor de referência. Nem todos os municípios se adaptaram, e a cobrança sobre referência ainda ocorre.

Quando o ITBI é exigível: na escritura ou no registro?

A orientação consolidada nos tribunais superiores é que o imposto é devido com o registro da transferência, que é o momento em que a propriedade efetivamente muda de titular. Na prática, os cartórios exigem o recolhimento já para lavrar a escritura.

Existe caso em que não incide ITBI?

Sim. A Constituição prevê hipóteses de não incidência, entre elas a integralização de capital social com imóvel, com ressalvas conforme a atividade preponderante da sociedade. É matéria técnica, e em operação relevante a análise deve ser feita por advogado tributarista antes de assinar.

Termos relacionados

Precisa de ajuda com o mercado de alto padrão?

Voltar ao glossário imobiliário ou falar com um especialista da IT'S HOUSES.