Ônus Reais

Ônus real é o gravame que recai sobre o próprio imóvel, e não sobre a pessoa do dono: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, servidão, indisponibilidade. Por recair sobre a coisa, ele acompanha o bem e vale contra quem quer que venha a adquiri-lo — inclusive contra quem comprou de boa-fé.

Os que mais aparecem

Garantias: hipoteca e alienação fiduciária, que vinculam o imóvel a uma dívida. Constrições judiciais: penhora, arresto, indisponibilidade, que restringem ou impedem a transferência.

Direitos de terceiro sobre o bem: usufruto, uso, habitação, servidão de passagem ou de vista. Esses não impedem a venda, mas a acompanham — quem compra imóvel com usufruto compra sem poder usar enquanto ele durar.

E restrições voluntárias: cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, impostas em doação ou testamento, que podem simplesmente impedir a venda do imóvel.

Evicção: perder o imóvel depois de comprar

Evicção é a perda do bem por decisão que reconhece direito anterior de terceiro. O comprador pagou, escriturou, registrou — e perde assim mesmo, porque o direito daquele terceiro era anterior e prevalece.

A lei garante ao evicto o direito de reaver do vendedor o preço pago e as despesas do contrato, mas isso vale o que valer a solvência do vendedor. Recuperar dinheiro de quem já não tem patrimônio é vitória de papel.

É exatamente por isso que a análise da matrícula e das certidões do vendedor não é burocracia. O custo de evitar esse risco é de algumas centenas de reais em certidões; o custo de correr nele é o imóvel inteiro.

Onde e como verificar

Na certidão de propriedade com ônus e ações, emitida pelo registro de imóveis, atualizada. É nela que todos os ônus registrados aparecem, na ordem em que foram constituídos.

Só que nem todo risco está registrado. Ação em curso contra o vendedor que ainda não gerou averbação, débito tributário em execução, discussão sobre a cadeia dominial — nada disso aparece na matrícula. É a razão de as certidões pessoais do vendedor, cíveis e fiscais, entrarem na análise ao lado da matrícula.

E vale reemitir tudo perto da data da escritura. O ônus que mais assusta é o que entrou depois de a análise ter sido feita.

Perguntas frequentes sobre Ônus Reais

O que são ônus reais sobre um imóvel?

São gravames que recaem sobre o próprio bem e não sobre a pessoa do dono: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, servidão, indisponibilidade e cláusulas de inalienabilidade. Por recaírem sobre a coisa, acompanham o imóvel e valem contra qualquer adquirente.

O que é evicção?

É a perda do imóvel já comprado, por decisão que reconhece direito anterior de terceiro. O comprador pagou, escriturou e registrou, e perde assim mesmo. A lei lhe garante reaver do vendedor o preço e as despesas, o que na prática depende de o vendedor ter patrimônio.

Todos os ônus aparecem na matrícula?

Não. Ação em curso contra o vendedor que ainda não gerou averbação, débito em execução e discussões sobre a cadeia dominial não aparecem. Por isso as certidões pessoais do vendedor, cíveis e fiscais, entram na análise ao lado da certidão de matrícula.

Posso comprar um imóvel com usufruto averbado?

Pode, mas compra sem poder usar enquanto o usufruto durar, salvo se o usufrutuário renunciar ou participar do ato. A checagem é quem é o usufrutuário, se ele está no negócio e se a renúncia ou extinção será averbada na matrícula.

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