Torna

Torna é a diferença em dinheiro paga quando os imóveis trocados em uma permuta não têm o mesmo valor. É um detalhe pequeno em volume e grande em consequência: enquanto a troca em si tem tratamento fiscal próprio, a torna costuma ser a parcela sobre a qual se apura ganho de capital.

Por que ela é tratada de forma diferente

A lógica tributária da permuta sem torna é a de que não houve realização de ganho: o contribuinte trocou um bem por outro e continua com patrimônio imobilizado, sem entrada de recurso. O custo do bem recebido herda o do entregue.

Quando entra dinheiro, essa lógica se rompe naquela parcela. Houve recebimento em espécie, e sobre a parte correspondente apura-se ganho de capital conforme as regras aplicáveis.

As alíquotas de ganho de capital para pessoa física são progressivas, começando em 15% e subindo por faixas de valor. Há hipóteses de isenção previstas em lei, com requisitos próprios que precisam ser verificados caso a caso.

Onde o cálculo dá errado

Quando se apura sobre o valor da torna em vez do ganho correspondente a ela. Ganho de capital é diferença entre valor de alienação e custo de aquisição — não é o valor recebido.

Quando o custo de aquisição do bem entregue está mal documentado. Imóvel antigo, herdado, com benfeitorias não comprovadas: o custo que se consegue demonstrar define o ganho, e documentação fraca produz imposto maior do que o devido.

E quando a operação é de pessoa jurídica, situação em que o tratamento depende do regime tributário e tem histórico de discussão relevante. Aqui, mais do que em qualquer outro ponto, a conta é do contador.

Por que isso muda a negociação

Porque o imposto reduz o que a parte efetivamente recebe. Uma permuta com torna alta pode ser pior, líquido, do que uma com torna menor e ajuste na composição dos bens — e isso só aparece quando se faz a conta antes.

Também porque o desenho é negociável. A composição entre bens e dinheiro, a avaliação atribuída a cada imóvel e a forma de pagamento da torna têm efeito tributário, e são todos itens que estão sobre a mesa antes da escritura.

A recomendação é direta: em permuta com torna relevante, o contador entra antes do advogado terminar a minuta, e não depois da assinatura. Depois, o que existe é uma conta a pagar.

Perguntas frequentes sobre Torna

Torna paga imposto?

A torna é a parcela da permuta sobre a qual costuma se apurar ganho de capital, porque nela houve recebimento em dinheiro. As alíquotas para pessoa física são progressivas, começando em 15%, e há hipóteses de isenção com requisitos próprios a verificar.

O imposto incide sobre o valor da torna?

Não sobre o valor recebido, e sim sobre o ganho de capital correspondente a ele — a diferença entre valor de alienação e custo de aquisição. Confundir os dois é o erro de cálculo mais comum e produz imposto maior do que o devido.

Por que a documentação do custo de aquisição importa tanto?

Porque o ganho é medido contra o custo que se consegue comprovar. Imóvel antigo, herdado ou com benfeitorias sem nota fiscal produz custo documentado menor — e, portanto, ganho maior e imposto maior do que a realidade econômica da operação.

Dá para reduzir o imposto mudando o desenho da permuta?

A composição entre bens e dinheiro, a avaliação atribuída a cada imóvel e a forma de pagamento da torna têm efeito tributário e são negociáveis antes da escritura. Por isso o contador precisa entrar enquanto a minuta está sendo escrita, e não depois de assinada.

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