AGE / AGO (Assembleia de Condomínio)

AGO é a assembleia geral ordinária, realizada uma vez por ano para aprovar contas, votar a previsão orçamentária e eleger o síndico. AGE é a extraordinária, convocada fora do calendário para um assunto determinado — uma obra, uma alteração da convenção, uma cobrança extra. As duas decidem coisas que chegam ao bolso do proprietário e ao valor do imóvel.

O que cada uma decide

A ordinária tem pauta relativamente fixa: prestação de contas do exercício encerrado, orçamento do exercício seguinte, fixação da taxa condominial e, quando é o caso, eleição de síndico e conselho. É onde se define quanto cada unidade vai pagar por mês pelos próximos doze meses.

A extraordinária existe para o que não cabe esperar o calendário. Obra de fachada, troca de elevadores, contratação de segurança armada, alteração do regimento interno, aprovação de rateio extraordinário. Convocação de AGE precisa dizer o assunto — assembleia não decide o que não foi pautado.

Quórum: o que exige maioria e o que exige mais

O Código Civil escalona as decisões. Obras necessárias, de conservação, podem ser determinadas pelo síndico. Obras úteis dependem de maioria dos condôminos. Obras voluptuárias — as de embelezamento, que não são necessárias nem ampliam o uso — exigem dois terços.

Alterar a convenção do condomínio exige dois terços dos condôminos. Mudar a destinação do edifício exige unanimidade. São números que vale ter na cabeça antes de entrar numa discussão de assembleia: eles definem se uma proposta tem chance ou não.

A convenção do condomínio pode detalhar esses quóruns e a forma de convocação, e é ela que prevalece no que a lei deixou em aberto. Ler a convenção antes de comprar é tão relevante quanto ler a matrícula.

Por que o investidor deveria aparecer

Decisão de assembleia vira despesa e vira valor. Uma obra de fachada bem conduzida sustenta o preço do metro quadrado do prédio inteiro; um rateio extraordinário mal explicado afasta comprador no ano seguinte. Quem tem unidade para renda precisa saber o que foi aprovado antes de precificar o aluguel.

As atas ficam à disposição e são documento de due diligence. Antes de comprar, peça as atas dos últimos exercícios: elas mostram inadimplência do condomínio, obras aprovadas e ainda não executadas, litígios em curso e rateios já votados que vão aparecer no boleto do novo proprietário.

Perguntas frequentes sobre AGE / AGO (Assembleia de Condomínio)

Qual a diferença entre AGO e AGE?

A AGO é anual e tem pauta própria: prestação de contas, previsão orçamentária, fixação da taxa e eleição de síndico. A AGE é convocada fora do calendário para tratar de um assunto específico, que precisa constar da convocação — obra, alteração de convenção, rateio extraordinário.

Qual o quórum para aprovar uma obra no condomínio?

Depende do tipo. Obras necessárias, de conservação, podem ser determinadas pelo síndico. Obras úteis dependem de maioria dos condôminos. Obras voluptuárias, de embelezamento, exigem dois terços. A convenção pode detalhar esses quóruns dentro do que a lei permite.

Quem compra um imóvel assume os rateios já aprovados?

As obrigações de condomínio acompanham a unidade, então rateio aprovado e ainda não integralmente pago tende a chegar ao novo proprietário. É a razão de pedir as atas das últimas assembleias antes de fechar negócio, e não só a certidão negativa de débitos condominiais.

Posso votar na assembleia se estiver inadimplente?

O condômino em débito com as contribuições fica impedido de votar nas deliberações da assembleia. A regra está no Código Civil e costuma ser repetida na convenção, que também define como a regularização reabilita o direito de voto.

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