Yield (Rentabilidade)

Yield é o rendimento anual de um imóvel dividido pelo valor investido nele. O número muda bastante conforme o que se coloca no numerador e no denominador, e é justamente aí que a maior parte das comparações de rentabilidade imobiliária se perde.

Bruto e líquido são números diferentes

O yield bruto divide o aluguel anual pelo valor do imóvel. É rápido de calcular e serve apenas para triagem, porque ignora tudo o que consome a receita ao longo do ano.

O líquido desconta o que o proprietário efetivamente paga: IPTU, condomínio nos meses vagos, seguro, taxa de administração, manutenção e reserva para desocupação. Entre um e outro a diferença costuma ser de vários pontos percentuais.

Há ainda a camada do imposto de renda sobre o aluguel recebido, que varia conforme a faixa e conforme a estrutura de titularidade. Sem ela, a conta não representa o que entra no bolso.

O denominador também engana

Muita gente divide pelo preço de tabela. O correto é dividir pelo capital efetivamente empregado: preço pago, mais ITBI, registro, escritura, corretagem quando devida e o custo de deixar a unidade em condições de locação.

Em imóvel comprado na planta entram também as parcelas corrigidas pelo índice da obra ao longo do período, que raramente aparecem no cálculo apresentado na venda.

Usar o valor de mercado atual no denominador responde a outra pergunta: quanto o imóvel renderia para quem o comprasse hoje. É útil para decidir entre manter e vender, e não para medir o próprio resultado.

Yield não é retorno total

Retorno total soma renda e variação de valor. Um imóvel pode ter yield baixo e desempenho total melhor do que outro de yield alto, e o inverso também acontece.

É por isso que residencial de alto padrão costuma apresentar yield mais baixo do que imóvel comercial: parte da expectativa do investidor está no valor do ativo, não na renda corrente.

Ninguém consegue afirmar de antemão qual dos dois componentes vai entregar mais. O que dá para fazer é ser explícito sobre qual deles está sustentando a decisão.

Como comparar com renda fixa sem se enganar

A comparação honesta usa yield líquido, já descontado o imposto, contra a rentabilidade líquida da alternativa no mesmo período.

E precisa incluir o que não cabe na planilha: liquidez, custo e prazo de venda, risco de vacância e de inadimplência, esforço de gestão e concentração em um único ativo.

Nada disso torna a comparação impossível. Apenas mostra que dois números parecidos podem representar riscos bastante diferentes.

Perguntas frequentes sobre Yield (Rentabilidade)

Qual a diferença entre yield e cap rate?

Cap rate costuma ser usado como métrica de mercado: resultado operacional do imóvel sobre seu valor de mercado, para comparar ativos e balizar avaliação. Yield, no uso corrente do investidor pessoa física, é o rendimento sobre o capital que ele próprio empregou.

Qual é um bom yield para imóvel residencial?

Não existe número universal: depende de cidade, padrão, tipo de imóvel e momento do mercado. Residencial de alto padrão costuma apresentar yield mais baixo que comercial, porque parte da expectativa está no valor do ativo e não na renda.

O yield deve considerar meses vagos?

Deve. Cálculo que assume doze meses de aluguel todos os anos superestima o resultado. O usual é trabalhar com uma taxa de ocupação realista para aquele tipo de imóvel e para aquela região.

Imóvel financiado tem yield diferente?

O yield sobre o valor do imóvel não muda, mas o retorno sobre o capital próprio muda bastante, porque a parcela consome a renda e o capital empregado é menor. São duas contas distintas, e convém fazer as duas.

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