Amortização

Amortizar é abater o principal da dívida — o valor que você efetivamente tomou emprestado — e não os juros. Em um financiamento imobiliário, cada parcela carrega as duas coisas, e a proporção entre elas muda com o tempo e com o sistema escolhido. Entender essa separação é o que permite decidir quando vale fazer um aporte extra.

SAC e Price não distribuem a dívida do mesmo jeito

No SAC, a parcela de amortização é constante: divide-se o principal pelo número de meses e pronto. Como os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai todo mês, a prestação começa alta e diminui ao longo do contrato. É o sistema padrão dos bancos brasileiros no crédito imobiliário.

Na Tabela Price, a prestação é fixa. Para isso, o começo do contrato é quase todo juros e quase nada de amortização, e essa proporção se inverte devagar. Nos primeiros anos, o saldo devedor cai pouco — o que surpreende quem quita cedo e descobre que deve quase o mesmo que tomou.

Para quem pode pagar mais no início, o SAC costuma custar menos juros no total. Para quem precisa de previsibilidade de caixa, a Price entrega parcela estável. Nenhum dos dois é melhor em abstrato; a escolha depende de quanto o orçamento aguenta nos primeiros anos.

Amortização extraordinária: prazo ou parcela

Todo aporte extra chega ao banco com uma pergunta: abater o prazo ou abater a parcela. São resultados bem diferentes. Reduzir o prazo elimina as últimas prestações inteiras — e com elas todos os juros que iam correr até lá. Reduzir a parcela mantém o mesmo número de meses e só alivia o desembolso mensal.

Em economia de juros, reduzir prazo ganha quase sempre. Reduzir parcela faz sentido quando o objetivo é desafogar o fluxo de caixa, não economizar. Vale dizer ao gerente qual das duas você quer: o sistema costuma aplicar um padrão que nem sempre é o que interessa a você.

Antes de amortizar, compare o custo efetivo total do financiamento com o que o dinheiro renderia aplicado. Quando a taxa do contrato está abaixo do que o capital rende com segurança, amortizar deixa de ser a melhor alocação — e no alto padrão essa conta muda conforme o ciclo de juros.

O que olhar antes do aporte

Peça o extrato de evolução do saldo devedor, não só o boleto. Ele mostra quanto de cada parcela virou amortização e quanto virou juros, seguro e taxa de administração. É o documento que revela se o contrato está se comportando como o simulador prometia.

Confira também se há carência ou custo para amortização extraordinária. Contratos de crédito imobiliário no Brasil em geral não cobram por isso, mas prazos e formas de solicitação variam, e um aporte feito fora da data de aniversário da parcela pode render menos do que você esperava.

Perguntas frequentes sobre Amortização

É melhor amortizar reduzindo o prazo ou a parcela?

Reduzir o prazo economiza mais juros, porque corta as últimas prestações inteiras do contrato. Reduzir a parcela só alivia o caixa mensal, mantendo o mesmo número de meses. Quem amortiza para pagar menos no total deve pedir explicitamente a redução de prazo.

Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?

No SAC a amortização é constante e a parcela cai ao longo do tempo, porque os juros incidem sobre um saldo que diminui. Na Price a parcela é fixa e a amortização começa pequena, crescendo devagar. O SAC costuma custar menos juros no total; a Price entrega previsibilidade.

Por que meu saldo devedor quase não caiu nos primeiros anos?

Porque a maior parte das primeiras parcelas foi juros, não amortização — comportamento típico da Tabela Price. Vale pedir ao banco o extrato de evolução do saldo devedor, que separa o que virou principal, juros, seguro e taxa de administração em cada mês.

Vale sempre a pena amortizar o financiamento?

Nem sempre. Se a taxa do contrato for menor do que o rendimento seguro do capital no momento, manter o dinheiro aplicado pode render mais do que abater a dívida. A comparação correta é entre o custo efetivo total do financiamento e a rentabilidade líquida da aplicação, não entre a taxa nominal e a poupança.

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