Enfiteuse (Aforamento)

Enfiteuse, ou aforamento, é o regime em que a propriedade se divide: o domínio direto pertence a um titular — tipicamente a União, em terrenos de marinha, ou instituições religiosas — e o domínio útil pertence a quem ocupa e usa o imóvel. Quem tem o domínio útil compra, vende, constrói e herda, mas paga foro anual e laudêmio a cada transferência onerosa.

Onde ela aparece

Os terrenos de marinha são o caso mais numeroso: faixas de terra ao longo da costa e de rios influenciados pela maré, sob administração federal. Muitas das áreas mais valorizadas do litoral brasileiro estão nesse regime, e seus ocupantes descobrem isso na primeira transação.

Há também enfiteuses privadas históricas, ligadas a instituições religiosas e a famílias, em cidades como Petrópolis e em áreas específicas de outras regiões. O Código Civil vigente proibiu a criação de novas enfiteuses, mas preservou as existentes — que seguem regidas pela legislação anterior.

Foro e laudêmio: dois custos diferentes

O foro é a taxa anual paga pelo titular do domínio útil ao titular do domínio direto. É um valor relativamente modesto e recorrente, e sua inadimplência prolongada pode gerar consequências sobre o próprio aforamento.

O laudêmio é o que pesa: incide sobre cada transferência onerosa do domínio útil. Em terrenos da União, o percentual usual é de 5% sobre o valor do domínio pleno; em enfiteuses privadas, a referência mais comum gira em torno de 2,5%. É uma despesa que se soma ao ITBI e aos emolumentos.

Em imóvel de alto valor no litoral, esse percentual representa uma quantia expressiva, e a negociação de quem paga — comprador ou vendedor — faz parte da conversa de preço.

O efeito prático: liquidez

Transferir domínio útil em terreno da União exige autorização prévia do órgão gestor federal, com certidão específica, e isso acrescenta prazo ao negócio. Comprador que não conhece o regime se assusta, e comprador que conhece desconta o laudêmio da proposta.

Nada disso torna o imóvel ruim — parte das localizações mais desejadas do país está nesse regime, e elas continuam se valorizando. Torna, sim, o negócio mais lento e a conta mais longa, e isso precisa estar no plano de quem compra para revender.

Antes de qualquer proposta: peça a matrícula, verifique se consta o aforamento, confira a regularidade do foro e o número de inscrição do imóvel no órgão gestor. Passivo de foro acumulado é problema que aparece exatamente na hora de transferir.

Perguntas frequentes sobre Enfiteuse (Aforamento)

O que é laudêmio e quanto custa?

É o valor devido ao titular do domínio direto a cada transferência onerosa do domínio útil. Em terrenos da União o percentual usual é de 5% sobre o valor do domínio pleno; em enfiteuses privadas, a referência mais comum gira em torno de 2,5%. É despesa que se soma ao ITBI e aos emolumentos.

Quem paga o laudêmio, comprador ou vendedor?

É matéria de negociação entre as partes e deve constar do contrato. Em imóveis de alto valor no litoral, o percentual representa quantia expressiva, e a definição costuma entrar na própria discussão de preço.

Imóvel em terreno de marinha é ruim para comprar?

Não é ruim, é diferente. Parte das localizações mais valorizadas do litoral está nesse regime e continua se valorizando. O que muda é a conta — laudêmio a cada transferência, foro anual — e o prazo, já que a transferência do domínio útil depende de autorização prévia do órgão gestor federal.

Ainda é possível criar novas enfiteuses?

Não. O Código Civil vigente proibiu a constituição de novas enfiteuses, preservando as já existentes, que continuam regidas pela legislação anterior. Por isso o regime aparece hoje apenas em áreas históricas e nos terrenos sob administração federal.

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