Usufruto Vitalício

O usufruto vitalício dá a alguém o direito de usar o imóvel e colher seus frutos enquanto viver, enquanto a nua-propriedade fica com outra pessoa. O ponto que costuma ser esquecido é o encerramento: o usufruto se extingue, mas a matrícula continua mostrando o gravame até que alguém peça a averbação.

As causas de extinção

A mais frequente é a morte do usufrutuário, que é o que a palavra vitalício significa. Mas há outras: o termo final, quando o usufruto foi constituído por prazo certo; a renúncia, feita por escritura pública; e a consolidação, quando usufrutuário e nu-proprietário passam a ser a mesma pessoa.

Também se extingue pela destruição do bem, e o Código Civil prevê hipóteses ligadas ao não uso e ao exercício abusivo do direito — casos menos comuns, mas que existem e já foram discutidos em juízo.

Em usufruto instituído em favor de duas pessoas, como um casal, a extinção depende de como o ato foi escrito. Havendo cláusula de acrescer, a morte de um transfere a parte ao sobrevivente; sem ela, aquela metade se extingue e consolida na nua-propriedade.

A averbação que quase ninguém faz

Extinto o usufruto, a matrícula continua registrando o gravame até que alguém requeira a averbação da extinção. Enquanto isso não acontece, o imóvel permanece, para o registro, com a propriedade desdobrada.

A consequência aparece na venda. O comprador e o banco leem a matrícula, veem o usufruto e param. Resolver na hora da escritura custa tempo exatamente no momento em que ninguém tem tempo.

A averbação por morte se faz com certidão de óbito e requerimento ao registro de imóveis, com emolumentos de tabela. É ato simples e barato perto do transtorno de deixá-lo pendente por anos.

Usufruto e aluguel

Durante o usufruto, os frutos do imóvel são do usufrutuário, inclusive o aluguel. É ele quem tem legitimidade para locar e quem recebe a renda, e essa é uma das razões pelas quais a estrutura é usada em planejamento sucessório.

Extinto o usufruto, o direito ao aluguel passa a quem é proprietário pleno. Contrato de locação vigente merece atenção: convém que já contemple a hipótese, para evitar discussão sobre quem recebe e quem administra.

As despesas correntes — condomínio ordinário, IPTU, conservação — tocam a quem usa e frui. As extraordinárias, que dizem respeito à própria substância do bem, ficam com o nu-proprietário.

Usufruto, uso e habitação não são a mesma coisa

O usufruto é o mais amplo dos três: usar e fruir, inclusive explorando economicamente o imóvel por locação.

O direito de uso é mais restrito. Permite usar o bem e perceber frutos na medida da necessidade do titular e de sua família, sem a amplitude de exploração do usufruto. A habitação é o mais estreito de todos: dá o direito de morar no imóvel, e apenas isso.

A escolha entre os três não é detalhe de redação. Quem quer garantir moradia a alguém sem abrir a possibilidade de exploração do imóvel escolhe habitação; quem quer garantir renda escolhe usufruto.

Perguntas frequentes sobre Usufruto Vitalício

O usufruto vitalício pode ser vendido?

O direito em si não se transfere: é personalíssimo e termina com a morte do usufrutuário. O que se admite é a cessão do exercício, como a locação do imóvel, pela qual o usufrutuário explora o bem economicamente enquanto o usufruto durar.

Quem paga IPTU e condomínio durante o usufruto?

As despesas ordinárias de uso e conservação, incluindo IPTU e condomínio corrente, cabem ao usufrutuário. As extraordinárias, ligadas à estrutura do imóvel, ficam com o nu-proprietário. Vale deixar isso escrito no próprio ato de instituição.

Dá para vender o imóvel com usufruto vigente?

Sim, mas com a concordância do usufrutuário, porque o direito dele acompanha o imóvel. Na prática, ou ele renuncia por escritura, ou participa da venda e recebe parte do preço — e isso é negociação, não formalidade de cartório.

A averbação da extinção é obrigatória?

Não existe multa por não fazer, mas sem ela a matrícula segue mostrando o usufruto e o imóvel não circula. Com certidão de óbito e requerimento ao registro, é um ato simples que evita travar uma venda futura.

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