Nua-Propriedade / Usufruto

Quando a propriedade de um imóvel é dividida, quem fica com o uso e a renda é o usufrutuário; quem fica com o título, sem poder usar nem fruir enquanto o usufruto durar, é o nu-proprietário. A combinação mais usada em planejamento sucessório é doar a nua-propriedade aos filhos e reservar o usufruto vitalício para os pais.

Por que essa estrutura é usada

Ela antecipa a sucessão sem que quem doa perca nada na prática: os pais continuam morando no imóvel ou recebendo o aluguel dele, e os filhos já figuram como proprietários na matrícula.

Na morte do usufrutuário, o usufruto se extingue e a propriedade se consolida automaticamente nas mãos do nu-proprietário — sem inventário para aquele bem, o que economiza tempo e custo processual.

Há efeito tributário, e ele varia. A doação da nua-propriedade recolhe imposto estadual de transmissão no momento da doação, e a regra de base de cálculo e de eventual complemento na extinção do usufruto muda de estado para estado. É exatamente o ponto que exige contador antes de escriturar.

Quem paga o quê durante o usufruto

Ao usufrutuário cabem as despesas ordinárias de conservação e os tributos correntes do imóvel: IPTU, taxas, condomínio, manutenção de uso. Faz sentido, porque é ele quem usa e quem colhe os frutos.

Ao nu-proprietário cabem as despesas extraordinárias, aquelas que tocam a substância do bem — reparos estruturais, por exemplo. A convenção entre as partes pode detalhar isso, e detalhar evita conflito familiar depois.

O usufrutuário também tem o dever de conservar o imóvel e de não alterar sua destinação. E, salvo disposição em contrário, ele pode alugar — o aluguel é fruto e pertence a ele.

O que trava na venda

Vender exige a concordância dos dois: o nu-proprietário não pode transferir a propriedade plena sem que o usufrutuário renuncie ou participe do ato. Na prática, a família precisa estar de acordo, e é aí que estruturas montadas sem conversa produzem impasse.

O usufruto não pode ser vendido isoladamente, embora seu exercício possa, em determinadas condições, ser cedido. E a renúncia ao usufruto pode ter efeito tributário próprio, a depender do estado — mais um ponto para o contador.

Para quem compra um imóvel gravado com usufruto, a checagem é direta: quem é o usufrutuário, se ele está participando do negócio, e se a renúncia ou a extinção está formalizada e vai ser averbada na matrícula.

Perguntas frequentes sobre Nua-Propriedade / Usufruto

O que é doação com reserva de usufruto?

É doar a nua-propriedade do imóvel — em geral aos filhos — mantendo para si o direito de usar e fruir dele, vitaliciamente. Quem doa continua morando ou recebendo o aluguel, e na sua morte a propriedade se consolida automaticamente, sem inventário daquele bem.

Quem paga IPTU e condomínio no usufruto?

Ao usufrutuário cabem as despesas ordinárias de conservação e os tributos correntes — IPTU, taxas, condomínio, manutenção de uso —, porque é ele quem usa e colhe os frutos. As despesas extraordinárias, que tocam a substância do bem, cabem ao nu-proprietário.

Dá para vender um imóvel com usufruto?

Só com a concordância das duas partes: o nu-proprietário não transfere a propriedade plena sem que o usufrutuário renuncie ou participe do ato. Para quem compra, a checagem é se a renúncia ou extinção está formalizada e será averbada na matrícula.

Quanto se paga de imposto na doação da nua-propriedade?

Incide o imposto estadual de transmissão no momento da doação, mas a base de cálculo e a existência de complemento na extinção do usufruto variam de estado para estado. É o ponto que exige contador antes de escriturar, e não depois.

Termos relacionados

Precisa de ajuda com o mercado de alto padrão?

Voltar ao glossário imobiliário ou falar com um especialista da IT'S HOUSES.