Escritura Pública

Escritura pública é o instrumento lavrado por um tabelião de notas que formaliza a compra e venda de um imóvel. A lei a exige nos negócios sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos — o que abrange praticamente todo imóvel de alto padrão. Mas assinar a escritura não torna ninguém proprietário: quem transfere a propriedade é o registro dela.

Escritura e registro são dois atos, em dois cartórios

A escritura é lavrada no tabelionato de notas: as partes comparecem, o tabelião confere identidade, capacidade, documentos e certidões, e reduz o negócio a termo. O documento vale como prova e como declaração de vontade, e é público.

O registro acontece depois, no registro de imóveis da circunscrição onde o bem está. É ele que faz a propriedade mudar de titular. Escritura lavrada e não levada a registro deixa o comprador com um contrato ótimo e sem o imóvel — e é situação mais comum do que parece, porque o comprador sai do cartório com um documento e conclui que terminou.

Há exceções relevantes. Contratos de financiamento imobiliário firmados dentro do sistema habitacional podem ser celebrados por instrumento particular com força de escritura pública. Nesses casos, o contrato do banco substitui a escritura — e continua precisando ser registrado.

O que custa, e o que é cada custo

São despesas diferentes, cobradas por entes diferentes, e vale separá-las. Os emolumentos da escritura são do tabelionato, calculados por tabela estadual em faixas de valor. Os emolumentos do registro são do registro de imóveis, também por tabela.

O ITBI é imposto municipal sobre a transmissão, com alíquota definida por cada município, e costuma ser a maior das três despesas. Ele precisa estar recolhido para que a escritura seja lavrada.

Somando emolumentos de escritura e registro, a ordem de grandeza fica em torno de 1% a 3% do valor do imóvel, variando bastante por estado e por faixa. O ITBI entra à parte. Vale pedir o cálculo exato ao cartório antes de fechar a conta da compra: em imóvel de alto valor, a diferença entre a estimativa e o número real é dinheiro relevante.

O que o tabelião confere — e o que ele não confere

O tabelião verifica a identidade e a capacidade das partes, a representação de quem assina por empresa ou por procuração, e exige as certidões previstas. Isso dá segurança ao ato, e é uma das razões de a escritura pública existir.

O que ele não faz é a sua due diligence. A análise da cadeia dominial, dos processos do vendedor, da situação fiscal e da regularidade da construção é trabalho do comprador e de seu advogado, feito antes de marcar a escritura — não no balcão do cartório, no dia.

Perguntas frequentes sobre Escritura Pública

Escritura pública é obrigatória na compra de imóvel?

É exigida por lei nos negócios sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, o que alcança praticamente todo imóvel de alto padrão. A exceção mais relevante são os contratos de financiamento dentro do sistema habitacional, que podem ser celebrados por instrumento particular com força de escritura pública.

Só a escritura já me torna dono do imóvel?

Não. A escritura formaliza o negócio; a propriedade só se transfere com o registro dela no registro de imóveis da circunscrição onde o bem está. Escritura lavrada e não registrada deixa o comprador com um contrato e sem o imóvel.

Quanto custa a escritura de um imóvel?

Somando emolumentos de escritura e de registro, a ordem de grandeza fica em torno de 1% a 3% do valor do imóvel, com variação relevante entre estados e faixas de valor. O ITBI, imposto municipal de transmissão, é despesa separada e costuma ser a maior das três.

O tabelião verifica se o imóvel tem problema?

Ele confere identidade, capacidade e representação das partes e exige as certidões previstas, o que dá segurança ao ato. Não substitui a due diligence: a análise da cadeia dominial, dos processos do vendedor e da regularidade da construção é trabalho do comprador e de seu advogado, feito antes.

Termos relacionados

Precisa de ajuda com o mercado de alto padrão?

Voltar ao glossário imobiliário ou falar com um especialista da IT'S HOUSES.