Registro de Imóveis

Registro de imóveis é o serviço que dá publicidade e segurança aos atos sobre imóveis, e é nele que a propriedade efetivamente muda de titular. A frase que resume o sistema brasileiro é dura e exata: quem não registra não é dono. Escritura lavrada e não registrada deixa o comprador com um contrato — e o vendedor, ainda dono perante o registro.

Os princípios que governam o sistema

Continuidade: cada ato precisa partir de quem, segundo o próprio registro, é o titular. Não se registra uma venda feita por quem não consta como dono, e é isso que impede que uma cadeia de transmissões tenha buracos.

Especialidade: o imóvel precisa estar descrito de forma única e precisa, e as partes identificadas sem ambiguidade. Descrição imprecisa é motivo de exigência e de retificação.

Publicidade e prioridade: o registro é público, e a ordem de apresentação dos títulos define quem tem preferência. Dois títulos sobre o mesmo imóvel se resolvem pela ordem do protocolo, não pela data do contrato.

O que acontece quando o título entra

O oficial examina o título — qualificação registral — e verifica se ele atende aos requisitos. Estando tudo em ordem, registra; havendo pendência, emite nota de exigência indicando o que falta.

Nota de exigência não é recusa: é a lista do que precisa ser corrigido. Boa parte das exigências decorre de coisas simples — divergência de nome, estado civil desatualizado, ausência de comprovante de tributo, descrição do imóvel que não bate com a matrícula.

Havendo discordância quanto à exigência, existe o procedimento de dúvida, em que o oficial submete a questão ao juízo competente. É caminho formal e leva tempo, e por isso vale resolver a exigência quando ela é razoável.

Custo e prazo

Os emolumentos seguem tabela estadual, calculada por faixas de valor, e somados aos da escritura ficam em uma ordem de grandeza de 1% a 2% do valor do imóvel — variando bastante entre estados. O ITBI é despesa separada.

O prazo legal de análise e registro é curto, contado em dias, mas ele reinicia a cada nova apresentação após cumprimento de exigência. Por isso operação com documentação incompleta se arrasta: não é lentidão do cartório, é ida e volta.

A recomendação prática é simples: reúna a documentação completa antes de protocolar, e confirme com o próprio cartório a lista exigida naquele estado. Cinco minutos de pergunta evitam semanas de exigência.

Perguntas frequentes sobre Registro de Imóveis

Escritura ou registro: o que transfere a propriedade?

O registro. A escritura formaliza o negócio, mas a propriedade só muda de titular quando o título é registrado no registro de imóveis da circunscrição do bem. Escritura não registrada deixa o comprador com um contrato e o vendedor ainda como dono perante o registro.

Quanto custa registrar a compra de um imóvel?

Os emolumentos seguem tabela estadual por faixas de valor e, somados aos da escritura, ficam em uma ordem de grandeza de 1% a 2% do valor do imóvel, com variação relevante entre estados. O ITBI é despesa separada e costuma ser a maior das três.

O que é nota de exigência do cartório?

É a lista do que precisa ser corrigido para que o título possa ser registrado — não é recusa. As exigências mais comuns são simples: divergência de nome, estado civil desatualizado, tributo não comprovado, descrição do imóvel que não confere com a matrícula.

O que é o princípio da continuidade registral?

É a regra de que cada ato precisa partir de quem consta no registro como titular. Não se registra venda feita por quem não é o proprietário segundo a matrícula — é o que impede buracos na cadeia de transmissões.

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