IGP-M / IPCA (Índices de Reajuste)

IGP-M e IPCA são os dois índices que aparecem na maior parte dos contratos imobiliários brasileiros. Medem coisas distintas: o IGP-M é um índice geral que carrega forte peso de preços no atacado, e o IPCA é o índice oficial de inflação ao consumidor. Essa diferença de composição é o que explica por que eles se descolam.

O que cada um mede

O IGP-M, calculado por instituição de pesquisa econômica, é composto majoritariamente por preços no atacado, com parcelas menores de preços ao consumidor e de custo da construção. Como o atacado é sensível a câmbio e a commodities, o índice oscila muito mais.

O IPCA, calculado pelo órgão oficial de estatística, mede a variação dos preços de uma cesta de consumo das famílias. É o índice que baliza a meta de inflação do país e tem comportamento mais estável.

Em períodos de desvalorização cambial e alta de commodities, o IGP-M pode disparar muito acima do IPCA. Foi exatamente o que ocorreu no início desta década, quando reajustes de aluguel atrelados a ele chegaram a níveis que inquilinos não conseguiam absorver.

Por que o mercado de locação migrou

O IGP-M foi por muito tempo o padrão em contratos de locação. Quando se descolou de forma extrema do consumidor, o que deveria ser uma recomposição virou um choque — e o resultado prático foi renegociação em massa, saída de inquilinos e vacância.

Reajuste que o inquilino não consegue pagar não é reajuste: é o começo de uma negociação ou de uma rescisão. Foi essa constatação que levou boa parte dos contratos novos a migrar para o IPCA, que acompanha mais de perto a capacidade de pagamento de quem paga.

Nada impede que o contrato use outro índice, ou uma composição. O que a prática recomenda é escolher um indexador cuja variação seja sustentável pelas duas partes ao longo do contrato.

Onde cada um ainda aparece

Na compra na planta, a correção do saldo devedor até a entrega das chaves costuma usar o índice nacional de custo da construção, que mede outra coisa: o custo da obra. Depois das chaves, o saldo passa em geral a índice de preços ao consumidor, com juros.

Em contratos comerciais de longo prazo e em operações estruturadas, o IGP-M ainda aparece, às vezes por tradição contratual. Vale conferir qual está no seu contrato antes do mês de reajuste, e não depois.

E vale saber que a troca de indexador em contrato vigente depende de acordo entre as partes. Ela é comum na renovação, e é um dos pontos que tanto locador quanto inquilino podem legitimamente colocar em negociação.

Perguntas frequentes sobre IGP-M / IPCA (Índices de Reajuste)

Qual a diferença entre IGP-M e IPCA?

O IGP-M é um índice geral com forte peso de preços no atacado, sensível a câmbio e commodities, e por isso mais volátil. O IPCA é o índice oficial de inflação ao consumidor, que mede uma cesta de consumo das famílias e tem comportamento mais estável.

Por que os contratos de aluguel migraram do IGP-M para o IPCA?

Porque no início desta década o IGP-M se descolou fortemente do consumidor e produziu reajustes que muitos inquilinos não conseguiam absorver, levando a renegociações em massa e a vacância. O IPCA acompanha mais de perto a capacidade de pagamento de quem paga o aluguel.

Posso trocar o índice de reajuste do meu contrato?

Durante a vigência, só por acordo entre as partes — o índice pactuado vale enquanto o contrato viger. Na renovação, a troca é comum e é um dos pontos que tanto locador quanto inquilino podem legitimamente colocar em negociação.

Que índice corrige o saldo de um imóvel na planta?

Até a entrega das chaves, em geral o índice nacional de custo da construção, que mede o custo da obra e não a inflação ao consumidor. Depois das chaves, o saldo costuma passar a ser corrigido por índice de preços ao consumidor, acrescido de juros.

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