Planta / Pré-Lançamento / VGV

Pré-lançamento é a fase em que um empreendimento é oferecido antes da comercialização oficial, com o desconto mais alto do ciclo — a faixa citada no mercado vai de 20% a 35% em relação ao preço de lançamento. O desconto existe porque o comprador está assumindo riscos que não existem nas fases seguintes.

As três fases e o que muda entre elas

No pré-lançamento, o projeto pode ainda não ter todas as aprovações, e frequentemente o memorial de incorporação não está registrado. Sem esse registro, a lei não permite negociar unidades futuras — e o que se assina, nesses casos, costuma ser um instrumento de reserva ou de intenção, não um compromisso de compra e venda.

No lançamento, o memorial está registrado, as unidades existem juridicamente e o contrato é de compra e venda de unidade futura. É o momento em que o comprador passa a ter as proteções da legislação de incorporação.

Na planta, a obra está em curso e o preço já incorporou parte da valorização. Menos desconto, menos risco.

O que o desconto está pagando

Risco de o empreendimento não sair. Projeto pode não ser aprovado, terreno pode ter pendência, viabilidade pode não se confirmar. Nesse cenário, recuperar o valor entregue depende da solidez e da boa-fé de quem recebeu.

Risco de mudança. Sem memorial registrado, não há compromisso jurídico sobre metragem, acabamento e fração ideal — o que está no material de venda pode mudar até o registro.

E risco de execução, o mesmo de qualquer compra na planta, só que somado aos dois anteriores e por um prazo maior, porque o pré-lançamento antecede tudo.

O que verificar antes de entrar

A matrícula do terreno: quem é o dono, se o incorporador já o adquiriu ou tem opção registrada, e se há ônus. Incorporador que ainda não controla o terreno está vendendo algo que não é dele.

O estágio de aprovação na prefeitura e no licenciamento ambiental, com número de protocolo verificável. E, acima de tudo, se há memorial de incorporação registrado — se houver, a operação deixa de ser pré-lançamento no sentido de risco.

O histórico da incorporadora: quantos empreendimentos entregou, com que atraso, e o que aconteceu em ciclos ruins. Em pré-lançamento, você está comprando a capacidade de execução de uma empresa antes de haver obra para avaliar — então a empresa é praticamente tudo o que se tem para analisar.

E as condições de devolução caso o empreendimento não se viabilize, escritas com clareza: prazo, correção, e onde o dinheiro fica até lá. Conta vinculada é melhor que promessa.

Perguntas frequentes sobre Planta / Pré-Lançamento / VGV

Qual o desconto de um pré-lançamento?

A faixa citada no mercado vai de 20% a 35% em relação ao preço de lançamento. É o maior desconto do ciclo, e ele existe porque o comprador assume riscos que não existem nas fases seguintes — entre eles o de o empreendimento não sair.

É legal vender imóvel antes do memorial de incorporação?

A lei não permite negociar unidades futuras antes do registro do memorial. Por isso, em pré-lançamento, o que se assina costuma ser instrumento de reserva ou de intenção, e não compromisso de compra e venda — o que muda as proteções disponíveis ao comprador.

O que verificar antes de entrar em um pré-lançamento?

A matrícula do terreno, para confirmar que o incorporador o controla; o estágio das aprovações, com protocolo verificável; se o memorial já está registrado; o histórico de entregas da incorporadora; e as condições escritas de devolução caso o empreendimento não se viabilize.

O que é VGV?

Valor geral de vendas: a soma do preço de todas as unidades de um empreendimento. É a medida usada no setor para dimensionar projetos e para calcular participações, como a do proprietário do terreno em uma permuta financeira.

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