VGV (Valor Geral de Vendas)

VGV é a soma do valor de todas as unidades de um empreendimento a preço de tabela. É a métrica mais citada do mercado de incorporação e também a mais mal lida: ela mede tamanho de oferta, não dinheiro que entrou.

Por que não é receita

O VGV é calculado a preço de tabela, antes de desconto, e considera o empreendimento inteiro, inclusive o que ainda não foi vendido. Receita só existe quando há venda, e é apropriada ao longo da obra conforme a evolução do custo.

Entre o VGV anunciado e o caixa há desconto de tabela, distrato, inadimplência, custo de construção, terreno, comissão e imposto. O número inicial é o teto de uma expectativa, não uma promessa.

Por isso comparar VGV com o faturamento de uma empresa de outro setor não faz sentido. São grandezas diferentes com nomes parecidos.

Lançado, vendido e o ritmo entre os dois

VGV lançado é quanto de oferta a incorporadora colocou no mercado no período. VGV vendido é quanto disso foi absorvido. A relação entre os dois é o que interessa.

O indicador usado para medir isso é a velocidade de vendas: a parcela do estoque disponível que foi vendida no período. Ela mostra se o preço está calibrado e se o produto encontrou demanda.

Lançamento grande com absorção lenta significa estoque parado consumindo custo financeiro. É uma situação que aparece nos números de venda antes de aparecer no discurso.

VGV próprio e a letra miúda da participação

Boa parte dos empreendimentos é feita em parceria, com participação percentual de cada incorporadora e, com frequência, permuta com o dono do terreno.

Por isso existe o VGV próprio, que é a fatia efetivamente atribuível à companhia. Um lançamento anunciado com número cheio pode corresponder a uma parte bem menor no resultado de quem anuncia.

Quando o número aparece em material de venda ou em notícia, vale procurar qual dos dois está sendo citado. A diferença costuma ser grande.

O que isso significa para quem compra uma unidade

VGV alto não diz nada sobre a qualidade do produto nem sobre o preço estar adequado. Diz que o projeto é grande.

O que interessa a quem compra é outro conjunto de informações: solidez da incorporadora, histórico de entrega no prazo, situação do registro da incorporação e condições do contrato.

Usar VGV como argumento de compra é confundir escala com segurança. São coisas independentes.

Perguntas frequentes sobre VGV (Valor Geral de Vendas)

VGV é o lucro da incorporadora?

Não. É a soma do preço de tabela de todas as unidades. Do VGV ainda saem terreno, obra, comissão, impostos e despesas financeiras, além do efeito de descontos e distratos. O lucro é o que resta no fim, e é uma fração dele.

Qual a diferença entre VGV lançado e VGV vendido?

Lançado é a oferta colocada no mercado no período; vendido é a parte absorvida por compradores. A comparação entre os dois, junto com a velocidade de vendas, mostra se produto e preço encontraram demanda.

O que é VGV próprio?

É a parcela do VGV correspondente à participação da incorporadora no empreendimento, descontadas as fatias de sócios e a permuta com o proprietário do terreno. É o número que importa quando se avalia a companhia.

Empreendimento com VGV alto é mais seguro?

Não há relação direta. Tamanho não substitui verificação: registro da incorporação, patrimônio de afetação quando houver, histórico de entrega e condições contratuais dizem muito mais sobre risco do que o valor total do projeto.

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