Averbação
Averbação é a anotação feita à margem da matrícula para atualizar o que mudou no imóvel ou nas partes: construção concluída, demolição, reforma que alterou a área, mudança de estado civil, cancelamento de garantia. Ela não transfere propriedade — quem faz isso é o registro —, mas sem ela a matrícula descreve um imóvel que não existe mais.
Averbação e registro não são a mesma coisa
Registro é o ato que constitui ou transfere direito real: a compra e venda, a doação, a instituição de garantia. Averbação é o ato que anota um fato que altera a descrição do imóvel ou a qualificação de quem aparece nele. A distinção parece burocrática e não é: ela define qual documento resolve qual problema.
Um exemplo cotidiano: quem se divorcia e mantém o imóvel precisa averbar a alteração do estado civil e, se houve partilha, registrar a transferência da fração. Fazer só metade disso deixa a matrícula inconsistente e a inconsistência aparece na venda seguinte.
A averbação de construção é a que mais falta
É o caso clássico do imóvel "averbado como terreno": a casa está construída, habitada há anos, com IPTU de imóvel edificado — e a matrícula ainda descreve um lote vazio. Acontece porque a averbação depende de reunir documentos da obra, principalmente o habite-se emitido pela prefeitura e a regularidade da obra perante a Receita Federal.
Enquanto isso não é feito, o banco não financia — ele empresta contra a garantia daquilo que está registrado, e o que está registrado é um terreno. Inventário trava pelo mesmo motivo, e a venda perde o comprador que dependia de crédito, que no alto padrão é a maioria.
O custo da regularização costuma ficar na faixa de 1% a 2% do valor venal, somando emolumentos e tributos da obra. É dinheiro, mas é ordem de grandeza menor do que o desconto que um comprador pede quando descobre a pendência com a proposta na mesa.
Quando conferir
Antes de anunciar, não antes de escriturar. Peça a matrícula atualizada e leia a descrição do imóvel: se ela fala em terreno e o que existe é uma casa, há trabalho a fazer e ele leva tempo — o habite-se depende da prefeitura, e prefeitura tem fila.
Do lado do comprador, a leitura é a mesma e o alerta é outro: área construída divergente da averbada significa que alguma ampliação foi feita sem regularização. A diferença aparece no confronto entre a matrícula, o carnê de IPTU e o que se vê na visita.
Perguntas frequentes sobre Averbação
Qual a diferença entre averbação e registro?
Registro é o ato que constitui ou transfere direito real — compra e venda, doação, instituição de garantia. Averbação anota um fato que altera a descrição do imóvel ou a qualificação das partes, como construção, demolição, reforma ou mudança de estado civil. Um não substitui o outro.
O que acontece se a construção não for averbada?
Para o registro de imóveis, o que existe ali continua sendo um terreno. Isso impede financiamento, porque o banco garante o crédito com o que está registrado, e trava inventário e venda. O problema costuma aparecer no pior momento: com a proposta feita e a escritura marcada.
O que é preciso para averbar uma construção?
Basicamente o habite-se emitido pela prefeitura e a comprovação de regularidade da obra perante a Receita Federal, além dos documentos do imóvel e do proprietário. Os prazos dependem da prefeitura, e é por isso que a regularização precisa começar antes de o imóvel ir a mercado.
Quanto custa averbar a construção de um imóvel?
A ordem de grandeza usual é de 1% a 2% do valor venal, somando emolumentos cartorários e tributos relativos à obra. Varia por estado e pela tabela de emolumentos vigente, e vale pedir o cálculo ao próprio cartório antes de iniciar.
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