Certidão Negativa de Débitos (CND)

Certidão negativa de débitos é o documento que atesta a inexistência de pendências de uma pessoa ou de um imóvel perante determinado órgão. No mercado imobiliário elas não são uma, e sim um conjunto — e servem para duas coisas distintas: descobrir dívidas que acompanham o imóvel e descobrir processos que podem anular a própria compra.

Dois riscos diferentes, dois conjuntos de certidão

O primeiro risco é a dívida que segue o bem. IPTU, taxas municipais e contribuição condominial são obrigações que acompanham o imóvel: quem compra, herda. Por isso se pedem certidão negativa de tributos municipais e declaração de quitação do condomínio emitida pelo síndico ou pela administradora.

O segundo risco é a situação do vendedor. Se ele responde a execuções e vende o imóvel para se esvaziar, a venda pode ser declarada ineficaz e o comprador perde o bem, ainda que tenha pago o preço. Aqui entram certidões de distribuidores cíveis e de execuções fiscais nas comarcas relevantes, certidão trabalhista e as certidões federais.

A certidão da matrícula é a mais importante

Antes de qualquer outra, a certidão de propriedade com ônus e ações, atualizada, emitida pelo registro de imóveis onde o bem está registrado. É ela que mostra quem é o proprietário de fato, as garantias que pesam sobre o imóvel, penhoras, indisponibilidades e eventual averbação de existência de ação contra o vendedor.

Certidão antiga não serve. Ela retrata o dia em que foi emitida, e o gravame que interessa costuma ser justamente o mais recente. Em operação de valor relevante, vale reemitir na véspera da escritura.

Como isso entra na negociação

Certidão positiva não inviabiliza negócio. Ela muda a estrutura: parte do preço fica retida para quitar a pendência, a quitação é feita no ato com o próprio recurso da compra, ou o valor é depositado em conta vinculada até a baixa. O que não se deve fazer é assinar e resolver depois.

Em transações de valor alto, o levantamento completo de certidões é parte da due diligence e costuma ser conduzido por advogado. O custo é pequeno diante do que se está comprando, e é o item que separa uma compra tranquila de um litígio de anos.

Perguntas frequentes sobre Certidão Negativa de Débitos (CND)

Quais certidões devo pedir antes de comprar um imóvel?

Do imóvel: certidão de propriedade com ônus e ações atualizada, certidão negativa de tributos municipais e declaração de quitação do condomínio. Do vendedor: certidões de distribuidores cíveis e de execuções fiscais, certidão trabalhista e as certidões federais. Em pessoa jurídica, somam-se as certidões da empresa e de seus sócios.

Dívida de IPTU e condomínio passa para o comprador?

Sim. São obrigações que acompanham o imóvel, não a pessoa. Por isso a certidão negativa municipal e a declaração de quitação do condomínio são itens obrigatórios da checagem — e por isso a pendência, quando existe, costuma ser resolvida com retenção de parte do preço no ato da escritura.

O que acontece se o vendedor tiver dívidas em execução?

A venda pode ser considerada ineficaz perante aquele credor se ficar caracterizado que o vendedor se desfez do patrimônio para frustrar a execução. O comprador pode perder o imóvel mesmo tendo pago. É a razão de as certidões pessoais do vendedor serem tão importantes quanto as do imóvel.

Certidão emitida há dois meses ainda vale?

Para uma operação relevante, não se deve confiar nela. Certidão retrata a situação da data de emissão, e o gravame que interessa costuma ser o mais recente. A prática em transações de valor alto é reemitir as principais na véspera da escritura.

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