Distrato

Distrato é o desfazimento do contrato de compra de imóvel na planta antes da entrega. Até 2018 cada contrato dizia uma coisa e a discussão terminava em juízo; a Lei 13.786 padronizou as regras, definindo quanto a incorporadora pode reter quando o comprador desiste e o que o comprador recebe quando a obra é que atrasa.

Quando quem desiste é o comprador

A lei separa dois cenários pelo regime do empreendimento. Em incorporação submetida a patrimônio de afetação — regime em que o empreendimento tem contabilidade e patrimônio apartados dos da incorporadora —, a retenção pode chegar a 50% do valor pago. Fora desse regime, o teto é de 25%.

Além da retenção, o contrato costuma prever a dedução da comissão de corretagem, dos tributos e encargos incidentes sobre o imóvel e, se o comprador chegou a ocupar a unidade, de um valor pela fruição.

O prazo de devolução também muda com o regime. Em empreendimento com patrimônio de afetação, o valor é devolvido em até trinta dias contados da expedição do habite-se; sem afetação, o prazo é contado da data da resolução do contrato. É diferença relevante: em obra longa, a devolução pode demorar anos.

Quando quem atrasa é a obra

A lei admite um prazo de tolerância de até 180 dias além da data prevista de entrega, desde que previsto em contrato. Dentro dele, o atraso não gera consequência.

Passado esse prazo, o comprador tem escolha. Pode resolver o contrato e receber de volta a integralidade do que pagou, corrigida, em prazo curto contado da resolução — sem a retenção aplicável ao desistente, porque aqui quem descumpriu foi a outra parte. Ou pode manter o contrato e receber indenização pelo período de atraso, na forma prevista em lei e no contrato.

Existe ainda o direito de arrependimento para contratos firmados fora da sede da incorporadora — em estande de vendas ou feira, por exemplo —, exercível em prazo curto após a assinatura, com devolução integral.

O que ler antes de assinar

O contrato precisa trazer um quadro-resumo destacando as informações essenciais, inclusive as consequências do desfazimento. É o primeiro documento a ler, e ele existe justamente porque essas cláusulas ficavam enterradas em dezenas de páginas.

Confira se o empreendimento está sob patrimônio de afetação — isso aparece na matrícula, por averbação — porque define tanto a proteção do seu dinheiro em caso de problema da incorporadora quanto o teto de retenção em caso de desistência.

E faça a conta antes, não depois. Em compra de alto valor, a diferença entre reter 25% e reter 50% do que foi pago é um número grande, e ele deveria pesar na decisão de entrar, não só na de sair.

Perguntas frequentes sobre Distrato

Quanto a incorporadora pode reter se eu desistir da compra?

Em incorporação submetida a patrimônio de afetação, a lei admite retenção de até 50% do valor pago. Fora desse regime, o teto é de 25%. A esses percentuais somam-se, conforme o contrato, a comissão de corretagem, tributos e encargos do imóvel e valor pela fruição, se houve ocupação.

Quando recebo o dinheiro de volta depois do distrato?

Depende do regime do empreendimento. Com patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até trinta dias contados da expedição do habite-se — o que em obra longa pode significar anos. Sem afetação, o prazo corre da data da resolução do contrato.

E se a obra atrasar, eu perco alguma coisa?

Não. A lei admite tolerância de até 180 dias se prevista em contrato; passado esse prazo, o comprador pode resolver o contrato e receber tudo o que pagou, corrigido, sem a retenção aplicável a quem desiste — ou manter o contrato e receber indenização pelo período de atraso.

O que é patrimônio de afetação e por que ele importa?

É o regime em que o empreendimento tem patrimônio e contabilidade separados dos da incorporadora, o que protege o comprador em caso de problema financeiro dela. Aparece averbado na matrícula, e também define o teto de retenção em caso de desistência — até 50%, contra 25% fora do regime.

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