FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

Fundo de investimento imobiliário é um veículo listado em bolsa que reúne capital de muitos investidores para aplicar em imóveis físicos, em títulos de crédito imobiliário ou em cotas de outros fundos. Compra-se e vende-se cota como se compra ação — e essa liquidez é a principal diferença em relação a comprar um imóvel.

Três famílias, três riscos diferentes

Os fundos de tijolo detêm imóveis: lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings, agências, hospitais. O rendimento vem de aluguel, e os riscos são vacância, inadimplência do inquilino e obsolescência do ativo.

Os fundos de papel detêm títulos de crédito imobiliário, principalmente certificados de recebíveis. O rendimento vem de juros, e o risco é de crédito e de indexador — carteira indexada à inflação se comporta de um jeito, ao CDI, de outro.

Os fundos de fundos compram cotas de outros fundos, buscando diversificação e arbitragem entre preços. Somam-se aí duas camadas de taxa de administração, o que precisa ser considerado.

A tributação tem condições, e elas importam

Os rendimentos distribuídos mensalmente são isentos de imposto de renda para o investidor pessoa física, mas a isenção depende de requisitos: o fundo precisa ter suas cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado, ter no mínimo cinquenta cotistas, e o investidor não pode deter participação igual ou superior a dez por cento das cotas ou dos rendimentos do fundo.

O ganho de capital na venda das cotas, esse sim, é tributado, e não há isenção equivalente à de pequenas operações com ações. É um ponto em que muita gente se confunde: isenção sobre rendimento não é isenção sobre a venda.

Regras tributárias mudam. Antes de decidir com base em vantagem fiscal, vale confirmar o regime vigente com um assessor ou contador.

O que o rendimento anunciado não mostra

Distribuição alta pode vir de resultado recorrente de aluguel ou de eventos não recorrentes, como a venda de um imóvel da carteira. O segundo caso infla o indicador de um mês e não se repete. Ler os relatórios gerenciais é o que separa uma coisa da outra.

Vale olhar vacância física e financeira, prazo médio dos contratos, concentração por inquilino e por ativo, endividamento do fundo e o histórico de gestão. E vale olhar a relação entre o preço da cota e o valor patrimonial: cota negociada muito acima ou muito abaixo do patrimônio é informação.

Uma observação necessária: nada aqui é recomendação de investimento. Fundo imobiliário é renda variável, a cota oscila, o rendimento não é garantido e o investidor pode perder capital. A decisão pede análise do seu perfil, feita com um assessor.

Perguntas frequentes sobre FII (Fundo de Investimento Imobiliário)

Rendimento de fundo imobiliário é isento de imposto de renda?

Para pessoa física, os rendimentos distribuídos são isentos desde que o fundo tenha cotas negociadas em bolsa ou balcão organizado, conte com no mínimo cinquenta cotistas e o investidor não detenha dez por cento ou mais das cotas. O ganho na venda das cotas, por sua vez, é tributado.

Qual a diferença entre fundo de tijolo e fundo de papel?

O fundo de tijolo detém imóveis e vive de aluguel, com risco de vacância e inadimplência. O fundo de papel detém títulos de crédito imobiliário e vive de juros, com risco de crédito e de indexador. São perfis de risco distintos que costumam ser comparados como se fossem o mesmo produto.

Fundo imobiliário é mais seguro que comprar um imóvel?

Não é mais seguro, é diferente. Oferece liquidez, diversificação e dispensa a gestão operacional, mas a cota oscila diariamente e o rendimento não é garantido. Comprar um imóvel concentra o risco em um único ativo e tem liquidez baixa, com valor que não é remarcado todo dia.

Por que a distribuição de um fundo caiu de um mês para o outro?

Frequentemente porque o mês anterior incluiu resultado não recorrente, como a venda de um imóvel da carteira, que infla a distribuição uma vez e não se repete. Os relatórios gerenciais separam resultado recorrente de eventual — é onde a resposta está.

Termos relacionados

Precisa de ajuda com o mercado de alto padrão?

Voltar ao glossário imobiliário ou falar com um especialista da IT'S HOUSES.