Hipoteca
Hipoteca é a garantia real em que o imóvel permanece na propriedade do devedor, mas fica gravado em favor do credor: se a dívida não for paga, o credor executa o bem em juízo e se satisfaz com o produto da venda. Foi o instrumento padrão do crédito imobiliário brasileiro por décadas — e perdeu esse posto pela lentidão da execução.
Como ela funciona
A hipoteca é constituída por escritura e registrada na matrícula do imóvel. O devedor continua dono, pode usar, alugar e até vender — mas o gravame acompanha o bem, então o comprador adquire um imóvel hipotecado, o que na prática inviabiliza a venda sem quitação.
Havendo mais de uma hipoteca sobre o mesmo imóvel, a ordem de registro define a preferência: o primeiro credor se satisfaz antes do segundo. É o que se chama de hipoteca de primeiro, segundo grau e assim por diante.
Para executar, o credor precisa ajuizar ação. E é aí que está o problema: entre a inadimplência e a efetiva satisfação do crédito, o caminho judicial costuma consumir de dois a cinco anos, às vezes mais.
Por que a alienação fiduciária a substituiu
A alienação fiduciária, criada para o mercado imobiliário nos anos 1990, transfere a propriedade resolúvel ao credor e permite a retomada pela via extrajudicial, conduzida pelo cartório de registro de imóveis. O tempo cai de anos para meses.
Para o credor, menos tempo significa menos risco, e menos risco se traduz em taxa menor e em disposição de emprestar mais. Foi essa equação que levou praticamente todo o crédito imobiliário bancário a migrar.
A hipoteca não desapareceu. Continua em contratos antigos, em operações entre particulares, em algumas estruturas de crédito corporativo e em situações em que a transferência da propriedade ao credor não é desejável ou possível.
O que isso significa numa compra
Se a matrícula traz hipoteca, a pergunta é se ela está ativa. Encontrar hipoteca antiga, de financiamento quitado há décadas e nunca baixada, é situação comum em imóveis de famílias — e a baixa exige documento do credor, que pode ser um banco que já nem existe com o mesmo nome.
Esse é o tipo de pendência que consome meses e que precisa ser identificada antes de colocar o imóvel à venda, e não na semana da escritura. Pedir matrícula atualizada é o primeiro passo, sempre.
Se a hipoteca está ativa, a operação se estrutura como qualquer venda com garantia: quitação com parte do preço, termo de quitação do credor, averbação da baixa. O que muda em relação à alienação fiduciária são os prazos e a formalidade do credor.
Perguntas frequentes sobre Hipoteca
Qual a diferença entre hipoteca e alienação fiduciária?
Na hipoteca o imóvel continua sendo do devedor e o credor precisa executar em juízo, o que costuma levar de dois a cinco anos. Na alienação fiduciária a propriedade vai ao credor de forma resolúvel e a retomada é extrajudicial, conduzida pelo cartório de registro de imóveis.
Posso vender um imóvel hipotecado?
O gravame acompanha o bem, então na prática a venda exige quitação. A operação se estrutura com parte do preço quitando a dívida, emissão do termo de quitação pelo credor e averbação da baixa na matrícula — tudo combinado antes da escritura.
O que é hipoteca de segundo grau?
É uma segunda hipoteca constituída sobre um imóvel que já tem outra registrada. A ordem de registro define a preferência: o credor da primeira hipoteca se satisfaz antes do da segunda com o produto da execução do bem.
Como baixar uma hipoteca antiga que nunca foi cancelada?
É preciso obter do credor o documento que comprove a quitação e levá-lo ao registro de imóveis para averbar o cancelamento. Em hipotecas muito antigas, localizar o sucessor da instituição credora é a parte demorada — razão de tratar isso antes de colocar o imóvel à venda.
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